1月15日，国盛证券发布一篇房地产开发行业的研究报告，报告指出，新房同比-10.6%，监管部门提出实施改善优质房企资产负债表计划。

报告具体内容如下：

监管部门提出实施改善优质房企资产负债表计划，融资端、供给端政策进一步放松。1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。具体包括加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、设立1000亿元住房租赁贷款支持计划、对“三线四档”的调整、允许金融机构与优质房企自主协商合理展期等。

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近期中央政策暖风频吹，相较而言需求端政策力度尚显不足。从放松范围看，方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。我们认为本次放松范围的界定规则较为宽松，给予了一定的想象空间，也体现了监管部门较为积极的救市姿态。从放松方式看，本周在“三箭齐发”的基础上进一步作出融资端支持，特别是允许金融机构与优质房企自主协商推动合理展期、调整优化并购重组等。此外，对“三线四档”的调整是过去一年以来力度较大的一次供给端的优化，但考虑到目前多数房企增加杠杆的意愿不强，我们认为本次调整“三线四档”的象征意义大于实际意义。整体看，虽然近期出台的政策涉及面较广，需求端的放松力度依然不足，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.6%，落后大盘3.97个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。本周上涨个股共18支，较上周减少76支，下跌股数为114支。

新房：本周30个城市新房成交面积为341.9万平方米，环比提升16.7%，同比下降10.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为84.1万方，环比-0.2%，同比5.3%；样本二线城市为177.8万方，环比4.4%，同比-26.0%；

样本三线城市为79.9万方，环比108.4%，同比29.1%。从今年累计2周新房成交面积同比看，样本30城共计634.8万方，同比-4.6%；一线城市为168.4万方，同比5.0%；二线城市为348.2万方，同比-11.5%；三线城市为118.3万方，同比5.6%。

二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计118.3万方，环比增长45.4%，同比增长16.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.0万方，环比54.2%；样本二线城市为58.2万方，环比42.6%；样本三线城市为26.1万方，环比41.3%。年初至今累计二手房成交面积为199.6万方，同比变动为17.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为56.0万方，同比1.5%；样本二线城市为99.1万方，同比19.0%；样本三线城市为44.5万方，同比19.0%。

信用债：根据wind统计数据，本周(1.9-1.15)共发行房企信用债11只，环比增加2只；发行规模共计112.36亿元，环比增加20.54亿元，总偿还量112.99亿元，环比增加1.72亿元，净融资额为-0.63亿元，环比增加18.82亿元。

投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展（600048）、滨江集团（002244）、华发股份（600325）、建发股份（600153）、万科A、招商蛇口（001979）、金地集团（600383）；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余（001914）；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。

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