“不是在签约就是在带看的路上。”

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“感觉打字的力气都没有了，售楼处人太多，有接待不周请理解。”

“楼市回暖疯狂，好房源卖一套少一套，各位客户请抓紧时间。”

近日，北京楼市的火热率先“发生”在了朋友圈里的中介和销售身上，而事实上，北京新房市场的“小阳春”成色如何呢？

北青地产近日走访了多个售楼处看到，天气渐暖，看房的购房者明显增多，但更多的项目距离“热销”还很远，买卖双方存在博弈。新房市场库存积压仍处于高位，热销仅存在个别优质项目中，2023年北京供地信息出炉后，短期新房市场供应充足，价格平稳，购房者可理性观望。

“热销”新房鱼龙混杂

“我们售楼处开放第一周就排卡了200多套，这个项目不愁卖。”中海长安誉项目销售人员表示，项目一共只有502套房源，肯定是要抢的。

据了解，中海长安誉项目紧邻长安街，可步行至地铁1号线古城站，城市界面完善。销售指导均价7.58万元，户型为116-166平米三居四居，是近日石景山关注度较高的项目。

“目前石景山新房库存处于低位，之前的项目改善类产品卖的差不多了，石景山供地也比较少。”一位中介人员告诉北青房产，长安誉的位置不错，加上中海的品牌号召力，这个项目确实不愁卖，以至于开发商根本不需要中介带客。

“客户太多了，您先自己看看，一会儿我过来。”近日，即将开盘的西红门橡树湾二期销售的接待量翻倍，一个销售人员同时对接两三组客户，售楼处里销售人员的脚步飞快。

据了解，华润橡树湾二期产品做了升级，产品主要为107平三居-148平四居，销售均价6.6万左右。项目所在西红门东板块内有学校、地铁规划，吸引了南城刚需购房者关注。

事实上，周末看房络绎不绝的情形近期几乎出现在各个售楼处，但看似热闹的背后各项目的客户含金量大有不同。

“就好像都在考研，有的人能考上，有的人也备考了，但是在陪跑。”一位业内人士告诉北青地产，近期楼市回暖，为了让更多购房者到访项目促成成交，一些之前滞销项目提高了中介带看佣金，提高中介带看热情。所以各售楼处的人声鼎沸，并不代表着项目销售火热，可谓是“鱼龙混杂”。想让购房者真金白银购房，并不容易。疫情结束，经济逐渐恢复正轨，很多购房人对自己之后的收入预期仍然是比较谨慎的，直接影响购房预算。

地产营销人韩乐表示，市场有回暖但远没有朋友圈里看到的那么“疯狂”， 截止到2月19日，北京二手房成交8539套，超过1月份总量，估算全月会达到1.2-1.3万套，回暖的节奏是温和的，不是剧烈的，更谈不上疯狂。

购房者：着急上车与淡定观望并存

“有地铁，有学校，产品也很喜欢，我们还是选择先上车了。”在丰台工作的王晴晴预算600多万，最终首次置业选择了西红门橡树湾二期的三居室，她表示，短期没有小孩，需求还是以改善居住环境为主，对比了一些新房项目和丰台的二手房，觉得橡树湾比较理想，担心房价上涨，现金贬值，赶紧上车。

相比于首次置业的购房者，改善置业的购房者会更为理性。

“我们看房一年了，经历过订房的欣喜，也经历过错过的遗憾，现在反而更淡定了。”购房者周萍表示，售楼处看房总会被现场的气氛和销售的说辞感染，容易冲动，我们就是决定不在现场做决策，不在晚上做决策，长时间的看房更清楚自己想要什么，相比去年，我们对预算的控制也更谨慎了，不想给自己太大压力。

周萍告诉北青地产，她的需求是换一套四居室，改善居住品质，预算有限，市场上可选择的产品并不多，符合价格预算范围的项目地段或者配套她并不满意。在她看来，现在新房项目前期宣传都比较好，但从收房的业主反馈来看，大部分项目都或多或少地存在交付减配的情况，所以选择购买的新房主要就考虑地段和户型和性价比。

“没有遇到合适的项目，心理上总是会惦记，但市场不断有新项目供应，价格平稳，也就会理性告诉自己不用着急。”周萍坦言，北京优质的项目是不会降价的，因为购房置业的需求还是挺旺盛的，希望今年能遇到合适的项目上车。

事实上，近两年北京楼市的格局在发生变化，一方面，城六区满足刚需上车的项目在减少，核心城区更是少有供地；另一方面，多板块产城融合发展模式下，一些“卫星城”板块房价成长性明显，比如亦庄。

“目前刚需购房者开始启动，低总价区域的新房迎来的机会，比如房山，西红门、回龙观等。”韩乐表示，但相比刚需类项目，今年新增供地中核心城区优质地块并不多，预计高端改善产品今年销售速度将更为不错。

“小阳春”助力去库存 全年楼市热度看政策

合硕研究机构数据显示，今年1月1日至2月15日，新房商品房成交套数为4588套，比去年同期上涨了31%。

“从成交量上来看是个明显上涨的态势。但从新房价格来看仍旧平稳。”合硕研究机构首席分析师郭毅告诉北青地产，一方面，收到指导价的限制要求，开发商没有太多涨价可能。另一方面，现在北京新房市场的库存还是在8.4万套历史高位上，很多项目还是积压了很多之前的库存。虽然近期市场好转，购房需求转旺，但现阶段开发商的主要诉求还是去库存，之后才会考虑调整价格的事儿，所以并不存在涨价惜售的情况。

郭毅认为，这一轮的市场升温，有三个核心原因，首先是市场上的钱多了，M2余额273.81万亿，大家对资金保值增值的诉求重新回到关注重点。第二，疫情过后，经济发展逐渐回到正轨，大家对经济发展的预期转好，对楼市升值的预期变得乐观。第三，北京年初时已经提出支持住房改善需求是今年的工作重点，大家对政策进一步宽松存有一定预期。

这三个因素中，前两个因素是确定性的，最不确定的就是政策的放宽，如果4、5月份有具体宽松利好楼市政策落地，楼市的热度就会延续。如果没有相关政策落地，买房人的预期会落空，导致市场上行无法持续，转而下行。

特别是加上供地的影响，北京公布了今年的供地计划，还有大量的土地供应，价格也不会有太大的变化，买房人不必着急买房子。对于开发商而言，市场看着一片繁荣，但竞争格局极度严峻，产品和价格都要极致才能获得良好的销售业绩。

韩乐也认为，如果仅靠市场自己的力量，按照近两年的数据表现，6月后楼市会后继乏力。所以也更好理解各新房项目抓紧“小阳春”的窗口期去库存，哪个项目热销还需要看最后真实的网签数据。

（文中购房者为化名）

文/张郁唯